金融界《天眼》，追蹤監管動態，洞察股市黑洞，護航投資之路。

   2017年，房地產遭遇了史上最嚴調控年，110城250道令牌前無古人。

   2018年初，碧桂園第一次沒有對外公布銷售目標，但年會上楊國強還是喊出了質量“五星級”，銷售8000億；多年沒有對外公布目標的萬科仍舊“我行我素 ”，將“去地產化”的號角吹得最響；恒大沒有藏著掖著，將目標定在了5500億元。

    第一梯隊喊完后，剩下的相繼跟上，不完全統計，百強房企中56家提出了年度銷售目標，號稱“帝王收割機”的泰禾繡口一吐，就是2000億的“盛唐”。

   資本寒冬里，房企終于交上2018年期末成績單，每一個數字背后都有不一樣的故事……

   寒冬里的土壕

   盡管碧桂園坍塌不斷，萬科喊著“活下去”，恒大增長不足兩位數，但是房企三甲依舊毫無懸念，并且富得流油。

   克爾瑞的數據，碧桂園7287億元蟬聯第一，萬科6069億元重回行業第二，恒大5511億元的位居第三。

   十強幾乎都是老面孔，被賈躍亭坑哭的孫宏斌“情場失意賭場得意”，融創4600億元逼近三甲，1年猛增1000個小目標。唯一的變化是華夏幸福，抱平安大腿換平安，最終還是被新城控股擠出了前十。

   在樓市的寒冬里，top10門檻突破2000億元，千億房企的數量進一步擴充，2017年僅為17家，可短短一年時間就變成了30家。

  另類萬科

  2018年，房地產市場跌宕起伏，房地產板塊也一波三折，1月市值達到頂峰時，高達5.89萬億，最低的時候，只有3.49萬億，高低懸殊2.4萬億。

  板塊大跌后，房企們開啟了回購潮。千億龍頭中國恒大、碧桂園率先斥資2.86億元、2.88億元，龍光地產、中國金茂、龍湖地產、中駿置業等等紛紛跟進。

  天眼君獲得的不完全統計數據，這場市值保衛戰可謂轟轟烈烈。保利地產回購2.6億股，拿下回購股數最多冠軍；恒大集團耗資33.6億元，成為回購金額最大金主；而碧桂園則將回購周期拉得最長，也摘了個頭牌；世茂地產成為回購次數冠軍，一年回購竟有30起。

  萬科是這場回購潮中異類，股價一度腰斬，手握1500億重金，卻沒有回購一股，大概是不想為姚老板的減持搭臺，去年下半年，作為“寶萬之爭”的尾聲，姚老板終于開始了撤退的腳步，陸續減持5.52億股。

  萬科沒有回購，倒也沒有閑著，沒有買買買股票，卻在買買買土地，一面斥資30億元控股了多家華夏幸福子公司，一面又接盤恒大旗下嘉凱城4座城市的項目……

  泰禾的牛皮

  一面是嚴調控下房企股價萎靡，一面是房企業績整體靚麗。天眼發現，不少房企已超額完成全年預定目標，而且平均完成率高達9成。

   沒有完成目標的反而成了少數，行業大哥碧桂園盡管也沒有完成目標，但是更受關注的卻是泰禾，一切都是因為一個牛皮。

   遙想2017年末，黃其森高調立了2000億flag，泰禾股價一夜吃了“金戈”，一個月漲了1.5倍，看不下去的深交所隨即發函問詢。

   一年過去，業績平平的泰禾股價打回原形，如果不是12月打雞血，缺口金額遠不止700億元，當初吹下的2000億泡沫在終究化作一個幻影。

   比銷售沒達標更要命的是高企的負債。天眼君看下了泰禾去年三季報（年報尚未公布），集團整體負債已達2000億元，較年初增加200多億。其中，短期流動性負債800多億元，而泰禾手里的現金僅有100億元。最致命的是，泰禾84.78％的資產負債率就要觸及發改委定下的“85％資產負債率”紅線。

   垮塌的2018

   2018年的房企江湖分外吵雜，維權聲、打砸聲、坍塌聲，聲聲入耳……

   “高周轉”的碧桂園率先出事，“五星級”家遭遇了“最猛”垮塌；王石締造的情懷房企，在郁亮手中按下了快進鍵，萬科“質量標桿”的招牌也被砸了個粉碎。

    天眼君統計，碧桂園1年出事10余次，塌遍大江南北；萬科則逢1水逆，1月11月相繼坍塌。事故當頭，楊國強親自出面道歉，沒道歉的郁亮則忙著在白銀時代高喊“活下去”。未見坍塌的許家印高調回鄉探親，為河南老鄉每人散3000塊紅包。

    許老板的政治覺悟從來都是一流，他踢球大獲成功，一堆房企老板紛紛效仿；他重金精準扶貧，八獲中華慈善獎；他參加兩會帶光芒四射，第二年就換成了七匹狼。他說恒大的一切都是黨和國家以及社會給的。

    當然，恒大的2018也并非一帆風順，與賈躍亭FF“相愛相殺”，最高13.75％的高息美元債讓天眼君“虎軀一震”。

  　2019慌不慌？

    2018年的房企江湖強者恒強，12 月 百強銷售規模達到 12800 億元， 創下歷史新高，但是同比增速持續放緩。

    四季度，“借新換舊”、“收縮戰線”成為了行業關鍵詞，有媒體就多家上市房企的公告統計，為應對當年11月集中到期的兌付舊債，碧桂園、恒大、華夏幸福等多家龍頭房企大額融資“借新還舊”。僅在11月19日、20日兩天內，8筆公司債獲準及發行，金額超過200億元。

    恒大有一份研究，2019年-2021年房企將面臨債務集中兌付期。各年度規模分別為6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，單就數字看，2019年房企償債將是最困難的一年。

   “1500萬先生”任澤平一直是一個另類的存在，黨給他智慧黨給他膽，做宏觀首席時不僅干策略首席的活，A股5000點不是夢，還干地產首席的活，一線城市房價翻一番，后來竟然都驗證了。到了恒大，這位多頭旗手已經大半年不談房地產……

    2018年9月末，萬科大喊一聲“活下去”，原來這個黑色幽默是說給自己聽的，也是說給同行聽的。